부동산 양도소득세 다주택자 양도소득세세율 계산

2021년 양도소득세율표와 다주택자 양도소득세 중과세율

양도소득세는 주택을 팔 때 또는 분양권을 양도할 경우에 소득 발생분에 대해 세금을 부과하는 것입니다. 지난해까지만해도 과세표준이 5억원 초과까지 7단계로 구분되어 있었지만 2021년부터는 8단계로 늘어나면서 세액 증가분이 발생하게 되었습니다. 2021년 양도소득세율표와 양도소득세 적용예시를 통해 어떻게 증세가 되었는지 확인해보도록 하겠습니다.

 

목차

01 2021년 양도소득세율표

02 2021년 양도소득세 적용예시

 

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 2021년 양도소득세율표

2020년도까지는 5억원 초과에 대한 기준까지 있었지만 2021년부터는 10억원 초과에 대한 과세표준이 추가되어 총 8단계로 구분되어 적용이 됩니다.

여기서 과세표준은 세금을 부과하는 기준을 의미합니다.

양도소득세를 산출하는 방식은 양도차익을 계산 한 후 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차감하여 과세표준 산출 후 세율과 누진공제를 차감하여 계산하게 됩니다.

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제

과세표준 = 양도소득금액 X 세율 - 누진공제

 

양도소득세는 (과세표준 금액 X 세율) - 누진공제로 계산이 됩니다. 위의 표에서 보시는 것처럼 누진공제는 낮은 구간의 과세표준 금액을 낮은 기본세율로 곱하는 과정에서 발생되는 차액을 빼주는 의미입니다.

 

쉽게 설명드리면 주택을 팔고 과세표준에 적용되는 양도차익이 1억원이라고 할 때 계산방법은

(1억원 X 35%) - 1490만원 = 20,100,000원 입니다. 누진공제를 적용하게 되면

 

① 1,200만원 X 6% = 72만원

② (4,600만원 - 1,200만원) X 15% = 510만원

③ (8,800만원 - 4,600만원) X 24% = 1천8만원

④ (1억원 - 8,800만원) X 35% = 4백2십만원

72+510+1008+420 = 2,010 만원이 되는 구조입니다.

2021년 6월부터 다주택자는 조정대상지역내 1년 미만 단기 양도시 기본세율에서 20~30%의 추가 세율이 적용 됩니다. 최고세율이 75%까지 적용되고, 지방세까지 합산되면 그야말로 세금 폭탄이 될 수도 있습니다.

소득세법 제104조 1항에서 '하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 가장 큰 것을 그 세액으로 한다,' 라고 규정되어 있습니다. 

보유기간이 2년 이상일 경우에는 중과세가 적용되지 않았습니다. 해당 조건은 올해 6월에도 그대로 적용되지만 보유기간 1년 미만 또는 2년 미만인 경우에는 세율이 20%나 상향되었습니다.

 

 2021년 양도소득세 적용예시

1세대 1주택자의 경우에는 양도소득세가 적용되지 않지만 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원 초과분에 대해 양도소득세가 과세됩니다.

 

단, 장기보유특별공제는 주택을 3년 이상 보유한 경우에만 적용이 됩니다. 1세대 주택으로 2년 이상 거주한 사실이 확인될 경우 보유 연수별로 8%를 곱해 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 

개정 전과 개정 후 5억원의 양도차익 발생 시 산출세액의 차이를 보실 수 있습니다. 1년 미만 보유시 1억5천만원 정도 증가된 세액이 산출되며, 2년 미만 보유시 1억2천5백만원에 가까운 세액이 산출됩니다. 그야말로 세금 폭탄이 맞습니다.

1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔고 양도차익이 5억원 정도 발생했을 경우의 예시입니다. 약 5천만원 정도의 세액이 증가한 것을 보실 수 있습니다. 정부의 부동산 규제 정책이 느슨하지 않음을 볼 수 있는 대목이지 않을까 생각해봅니다.